La colocation : bail unique, baux multiples, solidarité
Dernière mise à jour : 26 septembre 2026
En bref
- Deux formes : bail unique signé par tous, ou baux individuels (un par colocataire).
- La clause de solidarité ne peut survivre que 6 mois après le congé du colocataire partant.
- Un contrat-type spécifique « colocation » existe (décret 2015-587).
Le cadre légal
La colocation est définie à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique ou de baux multiples, selon le choix du bailleur.
Bail unique ou baux individuels
Bail unique. Tous les colocataires signent un même contrat. Ils sont titulaires d'un seul bail et chaque colocataire peut occuper l'ensemble du logement. Le bail unique fait souvent intervenir une clause de solidarité (voir ci-dessous), qui rend chaque colocataire engagé pour le tout.
Baux individuels. Chaque colocataire signe son propre bail, portant sur une chambre privative et l'usage des parties communes. Chaque bail est indépendant : le départ d'un colocataire n'affecte pas les autres. Cette forme est plus rare en location particulière, mais courante en résidence étudiante. Le loyer total ne peut excéder le loyer applicable au logement entier (article 8-1).
Clause de solidarité
Lorsque le bail unique contient une clause de solidarité, chaque colocataire est tenu de payer la totalité du loyer et des charges en cas de défaillance des autres ; le bailleur peut s'adresser à l'un quelconque pour le tout. Cette clause est en pratique systématique.
L'article 8-1, IV limite la durée de cette solidarité après le départ d'un colocataire : la solidarité du colocataire qui a donné congé prend fin 6 mois après la date d'effet du congé, ou plus tôt si un nouveau colocataire est inscrit au bail dans cet intervalle. Toute clause prévoyant une durée plus longue est réputée non écrite.
Départ d'un colocataire
Un colocataire peut donner son propre congé à tout moment, dans les mêmes conditions qu'un locataire isolé (préavis de 3 mois en vide, 1 mois en zone tendue ou en meublé). Voir Congé et préavis.
Son départ ne met pas fin au bail des autres colocataires. La solidarité prévue au contrat continue, dans la limite des 6 mois indiqués ci-dessus.
Le partage du dépôt de garantie n'est pas réglé par la loi : à défaut d'accord entre colocataires sortants et entrants (avec le bailleur), il est rendu en fin de bail à tous les signataires d'origine, lors du départ du dernier d'entre eux.
Assurance et charges
L'assurance habitation est obligatoire (article 7g). En colocation à bail unique, une seule assurance peut couvrir l'ensemble des colocataires si elle le prévoit ; en baux individuels, chaque colocataire doit souscrire la sienne.
Pour les charges récupérables, la répartition entre colocataires est libre (souvent par parts égales). En cas d'impayé, le bailleur peut s'adresser à l'un d'eux au titre de la solidarité.
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Questions fréquentes
Peut-on mettre une clause de solidarité dans des baux individuels ?
Avec des baux individuels, chaque colocataire est locataire de son propre contrat et ne répond que de son loyer et de ses charges. La solidarité entre colocataires suppose un bail unique signé par tous ; elle ne se présume pas. En cas de doute sur une clause, faites relire votre bail par votre ADIL.
En baux individuels, le total des loyers est-il plafonné ?
Oui. Lorsque la colocation est formalisée par plusieurs baux, la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier (article 8-1). En zone d'encadrement, c'est donc le loyer de référence majoré du logement qui sert de plafond global, pas chaque chambre isolément.
Combien de temps reste-t-on solidaire après son départ ?
Au plus 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant. La même limite s'applique à la personne qui s'est portée caution du colocataire sortant. Voir Départ d'un colocataire.
Le bailleur peut-il réclamer toute la dette à un seul colocataire ?
Oui, si le bail unique contient une clause de solidarité : il peut réclamer la totalité à l'un quelconque des colocataires (y compris un commandement de payer), qui se retournera ensuite contre les autres. Sans clause de solidarité, chacun ne doit que sa part.