Réparations et travaux : qui paie quoi

Dernière mise à jour : 4 mai 2026

En bref

• Le locataire prend en charge les réparations locatives (décret 87-712).
• Le bailleur prend en charge les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté ou de la force majeure.
• Le locataire doit laisser exécuter les travaux nécessaires, mais a droit à une réduction du loyer au-delà de 21 jours.

Le cadre légal

La répartition des travaux et réparations est fixée par les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par les décrets n° 87-712 (réparations locatives) et n° 87-713 (charges récupérables) du 26 août 1987. Le Code civil (articles 1719 à 1755) encadre par ailleurs l'obligation générale d'entretien et de jouissance paisible.

À la charge du bailleur

L'article 6 oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à l'entretenir en état de servir à l'usage prévu. Sont notamment à sa charge :

• Les grosses réparations : toiture, charpente, façade, structure, gros œuvre, conduits.
• Le remplacement des équipements vétustes : chaudière en fin de vie, ballon d'eau chaude, fenêtres mal isolées, volets hors d'usage par usure normale.
• Les réparations rendues nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
• Les travaux d'amélioration énergétique pour respecter les critères du logement décent (DPE).
• L'entretien des parties communes en copropriété (mais leur fonctionnement courant peut être récupéré en charges).

À la charge du locataire

L'article 7 et le décret 87-712 mettent à la charge du locataire l'entretien courant et les menues réparations, par exemple :

• Plomberie : remplacement des joints, débouchage des canalisations, entretien des robinetteries.
• Électricité : remplacement des interrupteurs, prises, ampoules, fusibles.
• Chauffage : entretien annuel de la chaudière individuelle et du conduit de fumée.
• Sols, murs, plafonds : raccords de peinture, rebouchage de trous, remplacement des vitres cassées par sa faute.
• Menuiseries et serrures : graissage, remplacement des petits éléments, des joints d'étanchéité.
• Espaces extérieurs en jouissance privative : tonte, taille, élagage des végétaux d'agrément.

La liste détaillée et exhaustive figure dans Charges récupérables et réparations locatives. Les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure ne sont pas à la charge du locataire, même si elles figurent à la liste du décret.

Réparations urgentes et droit d'accès

Le locataire doit laisser exécuter dans le logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique (article 7e). Le bailleur doit le prévenir par lettre recommandée et indiquer la nature et les modalités des travaux.

Le locataire ne peut pas s'y opposer, sauf abus de droit ou travaux purement esthétiques. Il peut en revanche obtenir des aménagements horaires (pas le week-end ou les jours fériés sans son accord, et pas plus de 8 heures par jour).

Travaux de longue durée et indemnité

Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à une diminution du loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il a été privé (article 1724 du Code civil et article 7e de la loi de 1989).

Si le bailleur refuse

Lorsque le bailleur ne procède pas aux travaux qui lui incombent, suivez la démarche détaillée dans Le propriétaire refuse de faire des travaux :

• Mise en demeure par lettre recommandée (modèle).
• Saisine de la commission de conciliation.
• Action en justice : exécution forcée, autorisation d'exécuter aux frais du bailleur (article 1222 du Code civil), ou résiliation du bail.

Pour l'insalubrité ou un défaut de décence, voir Logement insalubre ou non décent.