Bail meublé et bail mobilité
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Le logement meublé doit comporter 11 équipements au minimum (décret n° 2015-981).
- Bail meublé : 1 an, 9 mois étudiant. Dépôt de garantie : 2 mois HC.
- Bail mobilité : 1 à 10 mois, public limité, sans dépôt de garantie.
- Le préavis du locataire est de 1 mois dans les deux cas.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier qu'un logement loué meublé doit contenir, en application de l'article 25-4 :
- Literie comprenant couette ou couverture.
- Volets ou rideaux dans les chambres.
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur, ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à températures inférieures ou égales à -6 °C.
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L'absence d'un seul de ces éléments fait perdre la qualification de logement meublé. Le contrat doit alors être requalifié en bail vide, avec ses conséquences (durée de 3 ou 6 ans, dépôt limité à 1 mois HC, préavis de 3 mois).
Le bail meublé classique
Le bail meublé est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Caractéristiques principales :
- Durée : 1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant (non reconductible tacitement dans ce cas).
- Préavis locataire : 1 mois, sans condition.
- Préavis bailleur : 3 mois, pour vente, reprise ou motif légitime.
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges au maximum.
- Charges : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait sans régularisation.
- Inventaire : un état descriptif du mobilier doit être annexé au bail et à l'état des lieux.
Toutes les autres règles (révision à l'IRL, réparations, encadrement des loyers, etc.) sont identiques à celles du bail vide, sous réserve des spécificités exposées ici.
Le bail mobilité
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est encadré par les articles 25-12 à 25-18. Il est destiné à un public en mobilité et présente des règles dérogatoires :
- Durée : 1 à 10 mois, fixée librement par les parties, non renouvelable et non reconductible.
- Logement : meublé, conforme au décret 2015-981.
- Public éligible (article 25-14) : étudiant en cours d'études, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en mission temporaire, en service civique, ou en mutation professionnelle.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. La Garantie Visale est proposée gratuitement par Action Logement.
- Préavis locataire : 1 mois.
- Charges : forfait sans régularisation.
Si une seconde location intervient dans le même logement avec le même locataire à l'issue du bail mobilité, elle se transforme automatiquement en bail meublé classique d'un an.
Tableau comparatif
| Bail vide | Bail meublé | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans / 6 ans | 1 an (9 mois étudiant) | 1 à 10 mois |
| Renouvelable | Tacite | Tacite (sauf 9 mois étudiant) | Non |
| Préavis locataire | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois | — |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC max | 2 mois HC max | 0 |
| Charges | Provisions + régularisation | Provisions ou forfait | Forfait |
Litiges fréquents
Les contentieux portent souvent sur :
- La requalification d'un bail meublé en bail vide, faute d'équipements suffisants. Le juge peut l'ordonner et appliquer rétroactivement les règles du bail vide (préavis plus long, plafond du dépôt à 1 mois, etc.).
- L'éligibilité au bail mobilité : le locataire qui ne remplit pas les conditions peut faire requalifier son bail en bail meublé d'un an.
- Le forfait de charges manifestement supérieur aux dépenses réelles, qui peut être réduit par le juge.